FIRE（Financial Independence, Retire Early）を目指して資産形成をしていると、一度は悩むのが「住宅ローンをどうするか」という問題です。
私も55歳でFIREを目標にしていますが、その時点では住宅ローンが約14年残り、残高は1,500万～2,000万円程度になっていると予想しています。
「FIREするなら住宅ローンは完済した方が安心では？」という意見もありますが、現時点では私は繰り上げ返済をしないという考えです。
今回はその理由を紹介します。
理由① 住宅ローンより投資の利回りが高い可能性がある
住宅ローンの金利が1～2％程度であれば、手元のお金を繰り上げ返済に使うより、高配当株などへ投資した方が高いリターンを期待できます。
例えば2,000万円を繰り上げ返済すれば利息は減ります。
しかし、その2,000万円を年4～5％で運用できれば、年間80万～100万円程度の配当収入を得られる可能性があります。
長期的に見ると、お金を生み出す資産を手放さない方が有利になるケースも少なくありません。
理由② FIREでは「資産額」より「キャッシュフロー」が重要
FIRE後は、資産総額だけでなく、毎月どれだけ安定した収入が入るかが重要です。
例えば毎月30万円の配当収入があり、住宅ローンの返済が8～10万円であれば、ローンを返済しながら生活することも十分可能です。
一括返済で資産を減らすよりも、配当収入というキャッシュフローを維持する方が、精神的な安心感にもつながると考えています。
理由③ 団体信用生命保険（団信）のメリット
住宅ローンには団体信用生命保険（団信）が付いているケースが多くあります。
万が一のことがあった場合、住宅ローンの残債が保障されるため、家族の負担を大きく減らせます。
繰り上げ返済をすると、この保障の恩恵は小さくなります。
その意味でも、無理に急いで完済する必要はないと考えています。
それでも繰り上げ返済を検討した方がよいケース
もちろん、すべての人に当てはまるわけではありません。
次のような状況であれば、繰り上げ返済を検討する価値があります。
- 住宅ローン金利が大きく上昇した場合
- 配当収入だけでは返済が苦しい場合
- 借金があることに強いストレスを感じる場合
- 老後までに確実に住宅ローンを完済したい場合
投資の期待利回りだけでなく、自分の安心感も大切な判断材料です。
私の結論
55歳でFIREした時点で、
- 住宅ローン残高：約1,500万～2,000万円
- 金利が比較的低い
- 配当収入が住宅ローン返済額を十分に上回る
この条件であれば、私は繰り上げ返済はせず、配当金を活用しながら住宅ローンを返済していく予定です。
将来的に金利が大きく上昇した場合や、資産状況が変化した場合には、その時点で改めて判断すれば十分だと考えています。
FIREでは「借金をゼロにすること」が目的ではなく、「資産がお金を生み続ける仕組みを作ること」が重要です。
住宅ローンと投資をバランスよく活用しながら、自分に合ったFIREを目指していきたいと思います。
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